空き家の管理はどうする？自分でやる場合の頻度と、管理サービスの費用相場

「遠くに住んでいて、実家の空き家が心配」「放っておくと、家はどうなるんだろう」——親御さんが施設に入られたり、相続で家を引き継いだりして、誰も住まなくなった家。その管理に、頭を悩ませていませんか。

とくに札幌をはじめとする北国では、冬の管理が大きな壁になります。水道の凍結・破裂、屋根の雪、雪庇（せっぴ）の落下……。全国向けの空き家管理の情報を読んでも、雪のことはほとんど書かれていません。

そこでこの記事では、空き家の管理を次の流れで、正直に整理します。

• 放置するとどうなるのか（老朽化・特定空き家・税・雪）
• 自分で管理するなら、何を・どの頻度で（チェックリスト付き）
• 北国・冬の管理——水抜き・見回り・落雪の責任（ここが札幌の肝）
• 管理サービスの内容と費用相場（実名・実額で比較）

先に費用の目安をお伝えすると、管理サービスの相場は月額4,280円〜11,000円ほど（外観だけの見守りか、換気・通水まで含むかで変わります）。札幌には月額100円台からという地元業者もあります（各社の公表料金を調査・2026年7月時点）。

必要なところから読めます。

• 放置のリスクを知りたい方 → 「放置するとどうなる？」の章へ
• 自分でやる手順・頻度を知りたい方 → 「自分で管理するチェックリスト」の章へ
• 冬の管理（水抜き・雪）を知りたい方 → 「北国・冬の空き家管理」の章へ
• サービスの費用を比べたい方 → 「管理サービスの費用相場」の章へ

私たち「くらしの味方 開拓札幌」は、札幌の家まわりの困りごとの無料相談窓口です。特定の業者に肩入れせず、お客さまにとって最適な管理の形を、中立の立場で正直にお伝えします。

空き家を放置すると、どうなる？（老朽化・特定空き家・税・雪）

なぜ、空き家に管理が必要なのか。まず、放置したときに何が起きるのかを整理します。人が住まなくなった家は、思っている以上の速さで傷んでいきます。

放置で起きることは、大きく5つです。

このうち、いちばん気になるのはやはり「特定空き家」と、それにともなう税の増加でしょう。

ざっくり言うと、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽くなっています。ところが、管理されず放置された空き家が市町村から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、勧告を受けると、この特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍になることがあります（2023年12月の法改正で、一歩手前の「管理不全空き家」も対象に加わりました）。

この特定空き家の指定基準や、税・損害賠償の制度のくわしい話は、相続放棄の文脈もふくめて「相続放棄したら実家・空き家はどうなる？管理義務・費用・その後」で正確に解説しています。ここでは、「放置すると、税・賠償・老朽化のリスクがある」——だから管理が要る、という点だけ押さえてください。

なお、相続放棄を検討している段階なら、管理や片付けに手をつける前に順番を確認してください。放棄の前に家の中のものを動かすと、放棄ができなくなる恐れがあります。その場合の進め方は、上でご紹介した相続放棄したら実家・空き家はどうなる？にまとめています。

空き家を自分で管理するチェックリストと頻度

「業者に頼むほどではない」「近くに住んでいるので、自分でできる範囲でやりたい」——そんな方のために、自分で管理する場合にやることを、頻度の目安つきで整理します。

管理の目的は、シンプルに2つです。①建物の老朽化を遅らせる、②雨漏りや破損などの異常を早く見つける。この2つのために、次のことを定期的に行います。

自分で管理する「やることリスト」と頻度

まずは全体像を、表でつかんでください。最低でも月1回の訪問が目安です。

このリストは、大手警備会社ALSOKなどが公表する管理の考え方を土台に、札幌の冬の管理を1行加えたものです。いちばん大事なのは、換気と通水。この2つを月1回欠かさないだけでも、建物の傷み方は大きく変わります。

訪問前に準備しておくこと

現地での作業をスムーズにするために、前もって次を準備しておくと安心です。

• 持ち物：掃除用具・ゴミ袋・軍手・懐中電灯・脚立・スリッパ、そしてカメラ（スマホ）
• ライフラインの確認：電気は管理作業で使うなら残す。ガスは解約でも可。水道は解約せず、通水できる状態にしておくのが基本です
• 貴重品の撤去：残しておくと空き巣の的に。早めに持ち出す（量が多ければ、片付けの相談を）
• 近隣へのあいさつ：訪問時に声をかけておくと、異変があったときに連絡をもらいやすくなります

スマホで作業前後の写真を撮っておくと、前回との違い（傷みの進行）に気づきやすく、いざ業者に相談するときも話が早く進みます。

なお、家の中に大量の残置物（家具・家電・生活用品）が残っていて、まず片付けからという場合は、管理の前にそこを済ませたほうがスムーズです。札幌での不用品の片付け・処分の進め方は「不用品回収 札幌｜料金相場と業者の選び方」にまとめています。

北国・冬の空き家管理｜水抜き・見回り・落雪の責任

ここが、札幌の空き家管理でいちばん大事な章です。全国向けの管理情報では、ほとんど触れられません。

冬の空き家で気をつけることは、大きく3つ。①水道の凍結・破裂を防ぐ「水抜き」、②見回りの頻度、③屋根の雪と雪庇の落下（＝責任問題）です。順に見ていきます。

①水抜き｜誰も住まない家の凍結・破裂を防ぐ、最重要作業

冬の空き家で、いちばん多いトラブルが水道管の凍結と破裂です。破裂すると、水が出なくなるだけでなく、室内が水浸しになり、修繕に大きな費用がかかります。

札幌市水道局によると、水道の凍結事故は12月から2月にかけて多発します。誰も水を使わない空き家は、とくに凍りやすい。だからこそ、長く家を空けるときは「水抜き栓」で水道管の水を抜いておくことが、いちばんの予防策です。

水抜きの基本の手順は、こうです（水抜き栓がハンドル式・レバー式の場合。市水道局の案内より）。

• 蛇口を閉め、水抜き栓のハンドルを右いっぱいに回す（レバー式は「止」の方向へ）
• 各蛇口・空気入れ蛇口・水抜き用蛇口をいっぱいに開ける
• 蛇口から水が完全に出なくなったのを確認してから、蛇口をすべて閉める

あわせて、見落としがちなトイレの水抜きも忘れずに。水抜き栓を「止」にしたうえで、タンクの排水ハンドルでタンクを空にします。便器の中の水も凍結するため、水をくみ出す・不凍液を入れるなどの対策が必要です（給湯器は、取扱説明書に沿って水を抜きます）。水抜き・水落としのくわしい手順や、凍って破裂したときの対処は、札幌の水道凍結を防ぐ｜水抜き・水落としのやり方にまとめています。

なお、水抜きをしても通水（月1回、水を出してサビ・悪臭を防ぐ）とは両立が難しいので、「冬は水抜きして完全に止める」か「暖房を効かせて凍結させずに通水を続ける」か、家の状況に合わせて選ぶことになります。長期で空けるなら、水抜きが基本です。暖房を止めずに通水を続ける場合は、灯油ボイラー（セントラルヒーティング）の状態も気になるところ。寿命や交換・修理の費用感は、札幌の暖房ボイラー（セントラルヒーティング）修理・交換ガイドで確認できます。

②冬の見回り｜大雪・寒波のあとは臨時でチェック

冬の空き家は、月1回の定期点検に加えて、大雪や寒波の直後に臨時で見るのが理想です。確認したいのは、こんな点です。

• 屋根・雪庇に、危険なほど雪が積もっていないか
• 玄関や窓が、雪でふさがれていないか（避難路の確保）
• 室内に浸水や、凍結による水漏れの跡がないか
• 敷地の雪が、隣家や道路にはみ出していないか

とはいえ、遠方にお住まいだと、大雪のたびに見に行くのは現実的ではありません。ご近所に一声かけて「異変があったら連絡をください」とお願いしておく、あるいは冬の間の見回りを業者に任せる——このどちらかを、早めに決めておくと安心です。

③屋根の雪・雪庇｜落ちて被害が出ると、持ち主の責任になりえます

北国の空き家で、いちばん怖いのが屋根の雪や雪庇（せっぴ）の落下です。誰も住んでいない家は、雪の異変に気づく人がいないまま、危険が育ちます。

そして見落とされがちなのが、責任の問題です。屋根の雪や雪庇が落ちて、隣家や通行人に被害を与えた場合、建物の占有者や所有者が損害賠償の責任を問われることがあります（民法717条・工作物責任）。誰も住んでいない空き家は、日常の管理をする占有者がいないぶん、所有者の責任が直接問われやすい立場になります。

「離れて暮らす実家の屋根から、隣の車に雪が落ちた」——札幌の住宅街のように家が近い地域では、これは決してめずらしいことではありません。

• 屋根の雪下ろしを、遠方から頼む方法・費用の相場は「屋根の雪下ろし｜業者の費用相場・頼むタイミング」で解説しています
• 軒先から張り出す雪庇の危険・落とし方・責任の考え方は「雪庇（せっぴ）とは｜放置の危険・安全な落とし方・業者の費用」でくわしく整理しています

どちらも、写真での見積り・作業後の写真報告に対応する業者を選べば、遠方からでも管理できます。空き家の屋根雪・雪庇が心配な方は、まずはこの2記事を確認してみてください。

空き家管理サービスの内容と費用相場｜実名で比較

「自分では、とても手が回らない」「遠方で、月1回も通えない」——そんなときの選択肢が、空き家管理サービスです。所有者に代わって、換気・通水・外観点検・郵便物の確認などを代行し、写真つきの報告書を届けてくれます。

サービスの中身は、大きく「外観だけ」か「室内まで」か

料金の幅は、どこまで見てくれるかで決まります。ざっくり2タイプです。

• 外観の見守り型：外から見た建物・庭・郵便受け・戸締りの確認と写真報告。室内には入りません。月額4,000〜5,000円台から
• 換気・通水まで込みの型：室内に入り、換気・通水・雨漏りチェックまで行う。月額1万円前後

空き家管理サービスの費用相場を全国のいくつかの会社の公表料金でならすと、月額4,000円〜11,000円台ほどが目安です。「まず何をしてくれて、いくらか」を、実名・実額で見ていきましょう。

全国対応の主なサービスの公表料金

遠方の空き家でも使いやすい、全国対応の主なサービスです（各社の公式ページで確認・2026年7月時点・税込）。

郵便局の空き家みまもりは、月1回、郵便局員が7項目を確認して写真つきの報告書を届けるサービスで、月額4,280円と全国対応サービスでは最安水準。ただし基本は外観の確認で、換気・通水は月5,000円のオプションです（戸建て向け。マンションはALSOKのサービスを案内）。

日本空き家サポートは、屋外中心のライトが月5,500円、室内の換気・通水・雨漏り確認まで含むスタンダードが月11,000円。全国の加盟業者ネットワークで対応し、動画・画像を含む報告が特徴です。

札幌の地元業者という選択肢

実は、全国サービスだけでなく、札幌の地元業者にも空き家管理を手がける会社があります。地元業者の強みは、雪・凍結・雪庇といった北国特有の管理に、はじめから対応していることです（各社の公式ページで確認・2026年7月時点）。

たとえばモエレ産業（解体業者）は、月額100円（税別・年契約）という思いきった価格で、月1回の目視点検を提供。ただし、これは外部からの目視のみ（室内には入りません）。換気・通水や室内点検は含まれない点に注意してください。冬期は積雪・雪庇の状況まで見て、雪庇落とし・屋根の雪下ろしは各6,000円〜のオプションで頼めます。アルター（有限会社アルター）は月額3,300円〜で、外部・内部の巡回に加え、雪の状況・カビ・水漏れまで確認します。

このように、「外観だけ・格安」から「室内・雪まで込み」まで、選択肢は幅広くあります。大切なのは、料金の安さだけで選ばず、自分の家に必要な作業（とくに冬の管理）が含まれているかで見極めることです。

失敗しない管理サービスの選び方｜5つの確認ポイント

候補が絞れたら、契約の前に確かめてほしいことがあります。空き家管理は、他人に家の鍵を預け、留守を任せるサービスだからこそ、次の5点を押さえてください。

① サービス内容と料金の内訳が、はっきりしているか

「月額◯◯円」に、換気・通水が含まれるのか。庭の除草や郵便物の転送は、別料金か。基本料金とオプションの線引きを、契約前にはっきりさせましょう。とくに北国では、水抜きや雪の対応が基本に入っているか、必ず確認を。

② 損害賠償・保険への加入があるか

作業中に室内を傷つけたり、鍵をなくしたりする可能性はゼロにできません。不備があったときの損害賠償が、契約書に書かれているかを確認してください。あわせて、空き家の管理不備で第三者に損害を与えた場合に備える賠償責任保険が付くサービスもあります（郵便局の空き家みまもりなど）。

③ 報告の方法（写真・動画・頻度）が合っているか

遠方の方ほど、報告の中身が命綱です。写真つきか、動画もあるか、報告はメールか郵送か。「点検したという文字だけ」の報告では、本当に見てくれたか分かりません。写真つきの報告書が標準かを確認しましょう。

④ 鍵の管理体制が、しっかりしているか

室内まで見てもらうなら、鍵を預けることになります。鍵を勝手に複製できない仕組みがあるか、作業員の入退室が記録される仕組みか。ここがあいまいな業者は避けたほうが無難です。

⑤ 対応エリアと、緊急時の対応

とくに札幌では、その業者が自分の家のエリアに対応しているかが大前提です。あわせて、大雪や災害のあとに臨時で見てもらえるか、緊急時の対応と追加料金の条件も聞いておきましょう。

とはいえ、この5点をひとつずつ確かめ、自分の家のエリアと必要な作業に合う業者を探すのは、時間も手間もかかります。

開拓札幌の公式LINEでは、お住まいの地区・家の状況・気になっていること（冬の管理・遠方・片付けなど）を伺ったうえで、条件に合う管理の形を、中立の立場で一緒に整理します。「そもそも自分で管理すべきか、頼むべきか」という段階からで大丈夫です。

ご相談は無料です。「まずは相場と選び方を知りたいだけ」という段階でも、どうぞお気軽に。

管理はゴールではない｜家の「出口」も考えておく

ここまで管理の話をしてきましたが、大切な前提をひとつ。空き家管理は、家を持ち続けるかぎり、ずっと費用がかかります。仮に月1万円のサービスでも、1年で12万円、10年で120万円。固定資産税や修繕費とは別に、この固定費が積み上がります。

だから、管理サービスは「家の使い道が決まるまでの、一時的な手段」と考えるのが健全です。並行して、家の「出口」も少しずつ考えておきましょう。選択肢は、大きく4つです。

• 住む・使う：自分や家族が住む、物置・別荘として使う
• 貸す：賃貸に出す、リフォームして活用する、自治体の空き家バンクに登録する
• 売る：古家付き土地、または更地にして売却する
• 解体する：管理の負担をなくす（ただし解体費がかかり、更地にすると土地の固定資産税が上がる点に注意。実家を解体すべきか迷うときは実家の解体を考えたらもご覧ください）

どれを選ぶかは、家の状態・立地・ご家族の事情によって変わります。売却・活用・解体は、不動産会社・解体業者・税理士といった専門家の領域です。この記事で無理に結論を出す必要はありません。

札幌市も、空き家の相談窓口を用意しています。札幌市によると、札幌商工会議所が運営する「住まいの相談窓口」や、市と連携協定を結ぶ事業者のワンストップ窓口で、地区や相談内容に応じた専門業者を案内してもらえます。解体費や売却査定のおおよその額を知りたいときは、こうした公的な窓口から始めると安心です。

実家をどう手放していくか、全体の流れ（家族での話し合い・相続・片付け・売却）を知りたい方は、「実家じまいとは？進め方・費用・やることリスト」をあわせてご覧ください。

片付けてから管理する｜家の中がそのままなら、まず整理を

もうひとつ、順番の話です。長く空き家になっていた家は、家の中に家具・家電・生活用品がそのまま残っていることがほとんどです。

この状態だと、換気や点検もしづらく、いざ売却・活用となったときに、結局「先に中を片付ける」ことになります。だから、管理と並行して（あるいは管理を始める前に）、家の中の整理を進めておくとスムーズです。

私たち開拓札幌は、札幌で遺品整理・実家じまいの片付けの相談窓口を運営しています。

• 来訪不要の、動画・写真でのお見積りに対応する業者をご案内できます（遠方の方も、現地に行かずに進められます）
• 価値ある品は買取で、片付け費用を軽くする方法もご案内します
• 片付けにいくらかかるかの目安は「札幌の遺品整理の費用相場」で、間取り別に整理しています

「空き家を相続したが、家の中がそのままで、どこから手をつけていいか分からない」——そんなときも、まずはご相談ください。片付けと管理、そして家の出口まで、順番を一緒に整理します。

空き家の管理について、よくあるご質問

Q. 空き家管理サービスの費用は、月にいくらくらいですか？

外から見て回る外観の見守り型で月4,000〜5,000円台から、室内に入って換気・通水まで行う型で月1万円前後が目安です。全国対応では、郵便局の空き家みまもりが月4,280円（換気・通水は+5,000円のオプション）、日本空き家サポートが室内込みで月11,000円。札幌の地元業者には、外観点検を月額100円台から手がけるところもあります（各社の公表料金・2026年7月時点）。安いプランは外観確認だけのことが多いので、「換気・通水が入っているか」で比べてください。

Q. 自分で管理するなら、どのくらいの頻度で通えばいいですか？

最低でも月1回が目安です。この機会に、換気・通水・雨漏りと外観の点検・郵便物の回収をまとめて行います。とくに換気と通水は、月1回欠かさないだけで建物の傷み方が大きく変わります。庭の除草・剪定は春〜秋に年2〜4回で、伸びすぎて手に負えないときや高木の剪定は、札幌の庭木の伐採・剪定・草刈りと業者の選び方もあわせてご覧ください。加えて札幌では、11月〜3月に大雪や寒波の直後の臨時チェックが必要になります。詳しいやることは、本文の「自分で管理するチェックリスト」の章にまとめています。

Q. 冬（雪のシーズン）だけ、管理を頼むことはできますか？

できる場合があります。冬に絞って怖いのは、水道の凍結・破裂と、屋根の雪・雪庇（せっぴ）の落下です。札幌の地元業者には、冬期の見回りで積雪・雪庇の状況まで確認し、雪庇落とし・屋根の雪下ろしをオプションで頼めるところがあります。屋根雪だけをスポットで頼みたいときは「屋根の雪下ろし｜業者の費用相場・頼むタイミング」、雪庇が心配なら「雪庇（せっぴ）とは｜放置の危険・安全な落とし方・業者の費用」もあわせてご覧ください。どちらも、写真での見積り・作業後の報告に対応する業者を選べば、遠方からでも任せられます。

Q. 遠方に住んでいます。まず何を優先すればいいですか？

優先順位は、①冬の凍結・落雪対策、②換気・通水、③郵便物と防犯です。まず、長く空けるなら水道の水抜きで凍結・破裂を防ぐこと。次に、月1回の換気・通水で建物の傷みを抑えること。郵便物は転送設定をしておくと、溜まって「空き家」と気づかれるのを防げます。とはいえ、遠方から月1回通うのは交通費も時間も重くのしかかります。通えないなら、写真つきで報告してくれる管理サービスに任せるのが現実的です。報告の中身（写真つきか）が、遠方の方にとっては命綱になります。

Q. 家の中が荷物でいっぱいです。管理と片付け、どちらを先にやるべきですか？

家の中に家具・家電・生活用品が大量に残っているなら、先に片付けを済ませたほうがスムーズです。荷物が残ったままだと換気や点検がしづらく、いざ売却・活用となったときに結局「先に中を片付ける」ことになるからです。ただし、相続放棄を検討している段階なら、片付けに手をつける前に順番の確認を。放棄前に家の中のものを動かすと、放棄ができなくなる恐れがあります。片付けの進め方は「不用品回収 札幌｜料金相場と業者の選び方」、相続放棄との順番は「相続放棄したら実家・空き家はどうなる？管理義務・費用・その後」で解説しています。

Q. そもそも自分で管理すべきか、業者に頼むべきか迷っています。

判断の分かれ目は、「無理なく月1回通えるか」です。家の近くに住んでいて、換気・通水・点検を続けられるなら、自分で管理するのが最も安く済みます。反対に、遠方で通えない・冬の凍結や落雪が不安・仕事で時間が取れないなら、部分的にでも業者に頼むほうが安心です。どちらが向くか迷ったら、お住まいの地区・家の状況を教えていただければ、開拓札幌の公式LINEで一緒に整理します。

まとめ｜空き家管理は「放置しない・冬に備える・出口も考える」

最後に、この記事の要点を振り返ります。

• 空き家の放置は、老朽化・近隣トラブル・防犯リスク・特定空き家による税の増加・雪の被害を招く。だから管理が要る
• 自分で管理するなら最低でも月1回。とくに換気と通水が肝心。庭の手入れは春〜秋に年2〜4回
• 北国の空き家で最重要なのは冬の管理。①水抜きで凍結・破裂を防ぐ ②大雪・寒波のあとの臨時見回り ③屋根雪・雪庇の落下（＝所有者の責任問題）
• 管理サービスの相場は外観だけで月4,000〜5,000円台、室内・換気通水込みで月1万円前後。札幌には冬対応の地元業者や、月額100円台からの選択肢も。「換気・通水が入っているか」で比べる
• 業者選びは①内訳の明確さ ②損害賠償・保険 ③写真つきの報告 ④鍵の管理体制 ⑤対応エリアと緊急時の5点を確認
• 管理はゴールではない。家の「出口」（住む・貸す・売る・解体）も少しずつ考え、荷物が残っているなら片付けから進める

札幌の空き家は、冬をひとつ越すたびに凍結と雪のダメージが積み上がります。放置せず、冬に備え、出口まで見据えて段取りを決める——それだけで、無駄な固定費と大きなトラブルを防げます。

開拓札幌の公式LINEでは、お住まいの地区・家の状況・気になっていること（冬の管理・遠方・片付けなど）を伺ったうえで、条件に合う管理の形を、中立の立場で一緒に整理します。ご相談は無料。しつこい営業はいたしません。「まずは相場と選び方を知りたいだけ」という段階でも、どうぞお気軽に。

そして、空き家の管理から実家の片付け、いずれ訪れる遺品整理まで——「何から手をつけ、どう進めれば損をしないか」の要点を1枚にまとめた無料資料もご用意しています。

「生前整理・実家じまい 損しない7つのチェックリスト」は、公式LINEから無料で受け取れます。離れて暮らすご実家のことを、慌ただしくなる前に少しずつ整理しておくための、最初の1枚にどうぞ。