「実家を継ぐ人がいない」「田舎の空き家を、相続したくない」——そんなとき、相続放棄を考える方は少なくありません。
でも、こんな不安があると思います。
- 相続放棄したら、空き家は誰のものになる？
- 放棄しても、管理や税金の責任は残る？
- 費用はかかるの？
先に、この記事の結論をお伝えします。
- 相続放棄すれば、法律上は空き家の所有権を手放せ、固定資産税の納税義務も原則としてなくなります（ただし、役所への届け出をしないと通知書が届き続けることがあります。くわしくは後述）。その代わり、預貯金など他の財産も一緒に放棄することになります（一部だけの放棄はできません）
- 放棄しても、放棄した時点でその空き家を実際に管理・占有していた場合は、引き渡す相手（ほかの相続人や、家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人）に引き渡すまで、保存する義務が残ります（2023年施行の改正民法940条）
- その義務から完全に解放されるには、清算人に空き家を引き渡す必要があり、その選任の申し立てには予納金（20〜100万円ほど）がかかることがあります
状況に合わせて、必要なところから読めます。
- 放棄後の管理義務が心配な方 → 「管理義務」の章へ
- 固定資産税・税金がどうなるか知りたい方 → 「固定資産税」の章へ
- 全員が放棄したら、家は最終的にどうなる？ → 「最終的にどうなる」の章へ
- 家の中の遺品・家財をどうするか → 相続放棄するなら遺品整理はどうする？（別記事）へ
私たち「くらしの味方 開拓札幌」は、札幌で遺品整理の相談窓口を運営しています。建物や土地の放棄そのものは、弁護士・司法書士・不動産の専門分野です。
ですが、遺品整理の現場で実家じまいのご相談も多く受ける立場から、空き家の相続放棄の全体像を、正直に整理します。
実家・空き家は、相続放棄できる？
結論から言うと、実家や空き家を相続放棄することは、できます。 ただし、知っておくべき大前提があります。
「空き家だけ放棄」はできない（全部まとめて放棄）
相続放棄は、故人の財産を、プラス（預貯金・不動産）もマイナス（借金）も、すべてまとめて受け継がない手続きです。
- 「いらない空き家だけ放棄して、預貯金は相続する」——これはできません
- 空き家を放棄するなら、預貯金・車・その他の財産も、すべて手放すことになります
だから、「空き家は要らないが、ほかに価値ある財産がある」場合は、放棄すると損をすることもあります。放棄する前に、プラスの財産とマイナスの財産（借金）を、きちんと調べることが大切です。
なお、ほかに相続人がいる場合、遺産分割の話し合いで「自分は空き家を受け取らない」と決めること自体は可能です。ただしこれは相続放棄とは別で、借金があれば債権者への支払い義務は残ります。
期限は3ヶ月・一度放棄すると撤回できない
- 相続放棄の期限は、自分が相続人になったと知った時から3ヶ月以内（民法915条）
- 一度、家庭裁判所に受理されると、原則として撤回できません（民法919条）
「空き家が要らない」という理由だけで急いで放棄すると、あとで「実は価値ある財産があった」と分かっても、取り返しがつきません。慎重に判断してください。
相続放棄しても、空き家の管理義務は残る？【改正民法940条】
「相続放棄したら、もう空き家に関わらなくていい」——そう思いたいところですが、必ずしもそうではありません。
一方で、ネットでよく見る「放棄しても管理義務が残る」という説明も、今は正確ではありません。
2023年4月の民法改正で、ここは大きく変わりました。正確にお伝えします。
管理義務があるのは「現に占有していた人」だけ
改正された民法940条では、相続放棄をした人の義務が、こう定められています。
放棄した時点で、その空き家を”現に占有していた”場合に限って、ほかの相続人、または家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人に引き渡すまで、財産を保存する義務を負う。
ポイントは、「現に占有していた人だけ」という点です。
- 実家に同居していた・鍵を管理していた・実際に建物を管理していた → 占有している → 保存義務あり
- 遠方に住んでいて、実家に鍵も持たず、住んでも管理してもいなかった → 占有していない → 保存義務は、原則ない
つまり、「相続放棄すれば、どの相続人にも一律に管理義務が残る」というのは、古い理解です。改正前は占有の有無を問わず管理義務がありましたが、今は「現に占有していた人」に限られます。ここを、多くの古い記事が間違えたままにしています。
「保存義務」は、際限なく重い責任ではありません
2023年の改正では、義務の呼び方も「管理」から「保存」に変わりました。義務が重すぎないことを、はっきりさせるための変更です。義務がある場合でも、その中身は「自分の財産と同じくらいの注意をもって、現状を保つ」ことです（民法940条）。
- すること：勝手に処分せず、現状のままにしておく（自分の持ち物に払うのと同じ程度の注意で足り、専門的な管理までは求められません）
- できないこと：勝手に売る・解体する・活用する（これらは「処分」にあたり、相続放棄が無効になる恐れ）
「管理義務がある＝リフォームや解体をしなければいけない」わけではありません。むしろ、放棄した人が勝手に空き家を売ったり壊したりすると、放棄そのものが無効になってしまうので、注意してください。
自分に義務があるか分からないときは
「現に占有していた」にあたるかどうかは、個別の事情によって判断が分かれることがあります。
- 何年も遠方に住み、実家に立ち入っていない → 占有なしの可能性が高い
- 故人と同居、または実家の鍵を持ち管理していた → 占有ありの可能性
判断に迷うときは、自己判断せず、弁護士・司法書士に確認してください。
空き家の管理義務を手放すには｜相続財産清算人の選任
「現に占有していた」ために保存義務がある場合、その義務からは、どうやって解放されるのか。方法は、はっきりしています。
清算人に空き家を引き渡せば、義務から解放される
保存義務は、次の人に空き家を引き渡すまで続きます。引き渡す相手は、次の2つです。
- 次に相続人になる人がいれば、その人へ
- 次の相続人もいない（全員が放棄したなど）ときは、家庭裁判所に選んでもらう相続財産清算人（民法952条）へ
相続財産清算人に空き家を引き渡した時点で、あなたの保存義務は終わります。
相続財産清算人の選任には、予納金がかかる
問題は、この清算人を選んでもらうのに、お金がかかることです。
- 家庭裁判所への申し立てが必要です（申し立てできるのは、債権者などの利害関係者。保存義務を負っている、放棄した人自身も利害関係者にあたり、申し立てできます）
- 申し立ての際、予納金として20〜100万円ほどを納めるよう求められることがあります（金額は事案・裁判所によって変わります）
この予納金は、清算人への報酬や手続きの費用に充てられます。
手続きがすべて終わって余りが出れば、申し立てた人に返還されますが、相続財産が乏しければ、その多くが費用で消えることもあります。
いずれにせよ、「相続放棄したのに、空き家を手放すために、まとまったお金を先に用意しなければならない」——ここが、空き家の相続放棄で見落とされがちな点です。
予納金を払ってでも、選任すべき？
「そんなお金を払うくらいなら、放置してもいいのでは？」と思うかもしれません。ですが、保存義務があるのに空き家を放置し、建物が倒壊して他人に損害を与えた場合などは、責任を問われる恐れがあります（くわしくは次の章で）。
とはいえ、予納金は決して安くありません。清算人を選任すべきか、放置のリスクをどう考えるかは、必ず専門家に相談してください。ケースによって、最善の対応は変わります。
空き家を放置すると、どうなる？（損害賠償・特定空き家）
保存義務があるのに空き家を放置すると、どんなリスクがあるのか。ここも、正確に知っておいてください。なお、放置しないための具体的な管理のやり方（自分でやる場合の頻度・管理サービスの費用）は「空き家の管理はどうする？自分でやる場合の頻度と、管理サービスの費用相場」にまとめています。
建物が倒壊して他人に損害を与えたら（土地工作物責任）
古い空き家は、放置すると倒壊したり、外壁や屋根が落ちたりすることがあります。とくに札幌では、雪の重みや落雪で、隣家や通行人に被害が出ることも考えられます（屋根の雪のリスクと対処は「屋根の雪下ろし｜業者の費用相場・頼むタイミング」で詳しく解説しています）。
こうした場合、建物を管理していた人（占有者）が、損害賠償の責任を問われることがあります（土地工作物責任・民法717条）。
- まず、建物を占有していた人が責任を負うのが原則です
- ただし、損害を防ぐために必要な注意をしていた場合は、占有者は責任を免れ、所有者が責任を負います
つまり、「現に占有していた」ために保存義務がある人が、何もせず放置して被害を出すと、責任を問われる恐れがあります。
ただし、必ず賠償責任が生じるわけではなく、占有の状況や、注意を尽くしていたかによって変わります。
「特定空き家」に指定されるリスク
管理されず放置された空き家は、市町村から「特定空き家」に指定されることがあります（空家等対策特別措置法）。指定されると、
- 市町村から、修繕や解体の助言・指導・勧告・命令が、原則として段階的に行われます（ただし、危険が切迫している場合は、これらを省いて解体する「緊急代執行」もあります）
- 最終的に、行政が代わりに解体し、その費用を所有者等に請求する（行政代執行）こともある
ここで、正確にお伝えします。この措置の名宛人は「所有者」だけでなく、正しくは「所有者等（所有者または管理者）」です。
相続放棄が受理されれば、あなたは所有者として直接、解体費を請求される立場からは外れるのが原則です。「放棄しても解体費を負わされる」と一律に書く記事もありますが、そこは競合記事が正確に書けていない点です。
ただし、注意点が2つあります。
- 「現に占有」して保存義務を負っている間は、事実上の管理者として、空家法の対象に含まれることがあります
- 2023年12月の法改正で、市町村が自分で家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、相続財産（空き家）を原資に解体を進められるようになりました
つまり、「放棄すれば空き家のことは一切関係なくなる」わけではありません。所有者としての解体費負担は、原則なくなる。ただし、保存義務がある間の管理は必要——このバランスで理解してください。
整理すると
- 放棄して所有者でなくなれば、”所有者として”解体費（代執行）を直接請求されることは、原則ない
- ただし、保存義務がある間に管理を怠って他人に損害を出すと、賠償責任を問われる恐れがある
- だからこそ、保存義務がある場合は、清算人への引き渡しまで最低限の管理をするか、早めに専門家に相談を
相続放棄すると、固定資産税はどうなる？
「空き家の固定資産税が負担だから放棄したい」——これも、よくある動機です。固定資産税がどうなるか、正確にお伝えします。
放棄すれば、固定資産税の負担は原則なくなる
相続放棄をすると、法律上、あなたははじめから相続人でなかったことになります（民法939条）。そのため、空き家を承継した人として固定資産税を負担する義務は、原則として生じません。
ただし、「通知書が届き続ける」ことがある
ここに、実務上の落とし穴があります。
固定資産税は、その年の1月1日時点で、その空き家を”現に所有している人”に課税されます。名義が故人のままでも、実際に受け継いだ相続人が納税義務者とみなされるしくみです（地方税法343条）。そのため、相続人あてに納税通知書が届き続けることがあるのです。
- 放棄したのに通知が来たら、まず市区町村の資産税課に「相続放棄をした」ことを伝える（相続放棄申述受理通知書のコピーなどを求められることがあります）
- そのうえで、放棄が受理された翌年度以降は、あなたは課税対象から外れるのが一般的です
ただし、注意点があります。固定資産税は、その年の1月1日時点で納税義務者が決まります。
1月1日を過ぎてから放棄が受理された場合、その年度分はすでにあなたに課税が確定していることがあり、放棄を伝えても、その年度分だけは残ることがあります（この扱いは自治体によっても異なります）。いずれにせよ、通知が来たら放置せず、早めに資産税課へ確認してください。
「相続する」と決めた場合｜放置で税金が最大6倍になることも
逆に、空き家を相続すると決めた（放棄しない）場合は、固定資産税で気をつけることがあります。
ふつう、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽くなっています（最大で6分の1）。
ですが、空き家を放置して「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、市町村から勧告を受けると、この特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍になることがあります（2023年12月の法改正で、特定空き家の一歩手前の「管理不全空き家」も対象に加わりました）。
札幌のように都市計画税がかかる地域では、そちらの軽減も外れて、負担がさらに増えます。
「空き家だから」と放置していると、税金が跳ね上がることも。相続するなら、早めに活用・売却・管理の方針を決めることが大切です。
相続放棄する前に、知っておきたい注意点
空き家を相続放棄する前に、確認しておきたいことを、まとめます。
① 期限は3ヶ月（過ぎても認められる例外も）
相続放棄は、自分が相続人になったと知った時から3ヶ月以内が原則です（民法915条）。ただし、3ヶ月では判断できそうにないときは、その3ヶ月が過ぎる前に、家庭裁判所へ「期間の伸長」を申し立てて、期間を延ばしてもらう方法があります。また、すでに3ヶ月を過ぎてしまった後でも、「借金があると後から分かった」など、相当な理由があれば、放棄が認められる場合があります（ただし例外的な扱いです）。諦める前に、専門家へご相談を。
② 次の順位の親族に、相続権が移る
あなたが相続放棄すると、次の順位の人に相続権が移ります。
- たとえば、お子さんが全員放棄しても、放棄した人の子（お孫さん）には移りません（相続放棄は”代襲相続”の原因にならないためです）。次は、故人の親などの直系尊属（親がいなければ祖父母）、その方もいなければ兄弟姉妹へと移ります
- その方たちも、空き家や借金を相続することになります
つまり、自分だけ放棄しても、問題が親族に移るだけのことがあります。空き家を放棄するなら、次に相続人になる親族にも、事前に伝えておくのが、トラブル防止になります。全員で放棄するなら、その段取りも相談しておきましょう。
③ 一度放棄すると、撤回できない
家庭裁判所に受理された相続放棄は、原則として撤回できません（民法919条）。あとから「やっぱり実家を継ぎたい」と思っても、気が変わったという理由だけでは、やり直せません（だまされた・強く迫られたなど、特別な事情がある場合を除きます）。
④ 空き家には、もう住めない・使えない
当然ですが、相続放棄すると、その空き家はあなたのものではなくなります。「思い出の実家に、たまに帰りたい」「物置として使いたい」——そういったことも、できなくなります。
しかも、放棄したあとに住んだり使ったりすると、「相続を承認した」とみなされ、放棄そのものが認められなくなる恐れもあります。放棄は、空き家という財産だけでなく、そこにある思い出との関わり方も変える決断です。だからこそ、慎重に。
「相続土地国庫帰属法」は、空き家に使える？
「相続放棄しなくても、いらない土地だけ国に引き取ってもらえる制度がある」——そう聞いて、期待する方もいます。相続土地国庫帰属法（2023年4月27日施行）です。ですが、空き家に使えるかというと、ハードルが高いのが実際です。正確にお伝えします。
相続放棄とは、まったく別の制度
まず、いちばん大切な区別です。
- 相続放棄：プラスもマイナスも、すべて相続しない
- 相続土地国庫帰属法：土地を相続（または相続人への遺贈）で取得したうえで、要件を満たし負担金を払えば、土地だけを国に引き取ってもらう
つまり、相続放棄をした人は、この制度を使えません。 放棄＝相続していないので、「相続した土地を国へ」という制度の対象外なのです。「放棄の代わりに、土地だけ国へ」と考えている方は、ここを混同しないでください。
空き家（建物付き）だと、そのままでは使えない
この制度には、細かい要件があります。空き家との関係で、とくに重要なのが次の点です。
- 建物が建っている土地は、対象外（申請できません）
- つまり、空き家を国に引き取ってもらうには、先に建物を解体して更地にする必要があります
- ほかにも、担保権や他人の利用権（賃借権など）がない・境界が明確で所有権に争いがない・土壌汚染や崖・共用の私道がない、といった細かい要件があります
- とくに古い実家の敷地は、隣地との境界があいまいだったり、近隣と共用の私道持分があったりして、要件を満たせないことも少なくありません
さらに、承認されても、負担金（原則20万円〜。ただし札幌市街地のような市街化区域の宅地は、面積に応じて高くなることがあります）を納める必要があります。
結論：空き家には、向かないことが多い
まとめると、相続土地国庫帰属法は、
- 相続放棄した人は使えない
- 空き家は、建物を解体しないと申請できない（解体費がかかる）
- 承認されても負担金がかかる
そのため、「空き家を手放したい」目的で、この制度を第一候補にするのは、現実的でないことが多いのです。土地の状態しだいでは有効な選択肢ですが、まずは専門家に、相続放棄・売却・この制度のどれが合うかを相談してください。
放棄しない選択肢｜相続して、活用・売却・片付ける
ここまで相続放棄の話をしてきましたが、「放棄しない」という選択肢もあります。空き家を相続して、次のように活かす道です。
空き家を相続した場合の、選択肢
- 売却する：買い手がつけば、現金化できます（古家付き土地・更地など）
- 活用する：賃貸・リフォーム・駐車場など
- 解体して更地にする：管理の負担を減らせます（ただし解体費がかかり、更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がる点に注意。上がり方の目安は解体して更地にすると固定資産税は上がる？で試算しています）
- 空き家バンクに登録する：札幌市など、自治体の空き家バンクで、借り手・買い手を探します
このなかで「解体して更地にする」を選ぶ場合、気になるのは費用です。木造戸建ての相場や見積りの見方は札幌の家の解体費用と業者の選び方で、老朽化した危険な空き家なら使える可能性のある札幌の空き家 解体 補助金で、それぞれ条件と手順を確認できます。
「借金はないが、空き家だけが負担」という場合は、放棄よりも、相続して売却・活用するほうが得なことも多いです。まずは、空き家に値段がつくかを、不動産会社に相談してみてください。
相続して片付けるなら、家の中の遺品整理は開拓札幌へ
空き家を相続して、売却・活用・解体するには、まず家の中の遺品や家財を片付ける（遺品整理）必要があります。
私たち開拓札幌は、札幌で、この家の中の遺品整理のご案内を専門にしています。
- 来訪不要の、動画・写真でのお見積り：遠方にお住まいでも大丈夫です
- 追加請求ゼロ・着手前キャンセル無料：お見積りの金額が、最終金額です
- 買取で費用を軽く：価値ある品は買取査定し、整理費用から差し引きます
「空き家を相続したが、家の中がそのままで、どうしていいか分からない」——そんなときは、まずご相談ください。
ただし、放棄を検討中なら、家の中のものに手をつけないで
一点、大切な注意です。相続放棄を少しでも考えている段階では、家の中の遺品を売ったり処分したりしてはいけません（放棄ができなくなる恐れがあります）。
家の中の遺品・家財を「いつ・どう片付けるか」は、放棄するかどうかが決まってからです。くわしくは、相続放棄するなら遺品整理はどうする？で解説しています。
札幌で、実家・空き家の相続に悩んだら
札幌で実家や空き家の相続に悩んだら、まずは全体像の整理からです。頼れる先は、分かれています。
- 建物・土地の放棄・売却・税金 → 弁護士・司法書士・税理士・不動産会社へ
- 家の中の遺品整理・家財処分 → 開拓札幌へ
開拓札幌の公式LINEでは、実家じまい・空き家の遺品整理のご相談を、無料で承っています。
ご登録いただいた方には、「相続の”期限”で損をしないために知っておくこと」「悪質な業者を、見積りの内訳で見抜く3つの質問」までまとめた無料チェックリストもお渡ししています。
実家・空き家の相続放棄について、よくあるご質問
相続放棄すれば、空き家の管理はしなくていいですか？
放棄した時点で、その空き家を「現に占有していた」場合（同居・鍵を管理していた等）は、次に引き継ぐ人や相続財産清算人に引き渡すまで、保存する義務が残ります。逆に、遠方に住み、管理もしていなかった場合は、原則としてこの義務は生じません。
空き家を相続放棄したら、固定資産税は誰が払いますか？
放棄すれば、あなたが承継人として固定資産税を負担する義務は、原則なくなります。ただし、登記の名義が故人のままだと、通知書が届き続けることがあるので、役所の資産税課に相続放棄を伝えてください。放棄が受理された翌年度以降は、あなたは課税の対象から外れるのが一般的です。
全員が相続放棄したら、空き家は最終的にどうなりますか？
相続人全員が放棄したあと、利害関係者などの申し立てで相続財産清算人が選ばれれば、清算人が空き家を管理・売却などして整理します。借金の返済などをして、それでも残った財産は、最終的に国のもの（国庫帰属）になります（ただし、清算人の選任には予納金が必要なため、誰も申し立てず、空き家がしばらく放置されることもあります）。
空き家だけを相続放棄できますか？
できません。 相続放棄は「すべての財産を相続しない」手続きです。空き家だけ放棄して、預貯金は相続する、ということはできません。
相続放棄した実家に、荷物を取りに行ってもいいですか？
注意が必要です。 価値ある物を持ち出すと「処分」とみなされ、放棄ができなくなる恐れがあります。お金に換えられない写真・手紙などを少量受け取る程度は問題になりにくいとされますが、判断は慎重に。くわしくは相続放棄するなら遺品整理はどうする？をご覧ください。
まとめ｜実家・空き家の相続放棄は、「順番」と「正確な知識」で
実家や空き家の相続放棄は、「放棄すれば終わり」という単純な話ではありません。最後に、要点を振り返ります。
- 放棄すれば、空き家の所有権と固定資産税の負担は手放せる（ただし役所への一報を）
- 放棄しても、“現に占有していた”人には保存義務が残る（遠方で管理していなければ、原則なし）
- 義務を完全に手放すには、相続財産清算人の選任が必要（予納金20〜100万円ほど）
- 放棄して所有者でなくなれば、解体費を”所有者として”請求されることは原則ない
- 相続土地国庫帰属法は、放棄した人は使えない（別制度）
- 相続する場合の、家の中の遺品整理は、開拓札幌がお手伝いできます
大切なのは、建物・土地・税金は専門家、家の中の遺品整理は開拓札幌、と頼る先を分けて、正しい順番で動くことです。
札幌で、実家・空き家の相続や遺品整理にお困りのときは、まず公式LINEから、お気軽にご相談ください。
